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五重塔は強風に倒される可能性が判明
五重塔の耐震性は、それを建てた大工が意識的に与えたものなのでしょうか。そのことに関連して、五重塔は風に対してはどうかをみてみることにします。さきほどの新築予定の五重塔の場合、伝統構法のままでは風で吹き倒されることがわかりました。それで、内部にPC鋼棒（ピアノ線と同じ材質で太径のもの）による補強がなされています。被害の実例としては、古い歴史を振り返るまでもなく、一九三四年に室戸台風が関西を襲ったとき
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マイホームの夢を実現するのは、一世一代の大事業
マイホームの夢を実現するのは、一世一代の大事業です。銀行ローンなどを利用するにしてもまとまった頭金を用意しなければなりません。したがって、二〇代や三〇代でマイホームを建てようとすれば、よほど住宅資金制度の完備した会社に勤めている人でない限り、親兄弟に援助を仰ぐしかないというのが実情のようです。ところが、親兄弟に住宅資金を出してもらった場合、その代償として、かなりの贈与税を覚悟しなければなりません。
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マニュアル的な質問をし続ける担当
逆ギレ勧誘の電話が頻発している！しかも、そのままガチヤ切りしても、「人の話も聞かないで、なんだ、その態度は」と再び電話をかけてきて、キレ出して始末が悪い。こうした勧誘電話は実際にはどんな人間が電話をかけているのか。不動産投資に興味をあるフリをして、以前不在中にかかってきたＡ社担当者に電話をしてみることにした。担当者の声は大学卒業したばかりといった印象。いざ話を聞いてあげようとすると、ちゃんとした説
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私的所有ではなく公共的利用を考える
私的所有権万能の時代ではなく、公共の福祉の点から土地の所有、利用、処分などが制約され得るということです。終戦直後、新憲法制定の草案であるマッカーサー私案では、土地については国民の共有財産として、国家に属すものとするという案が盛り込まれていました。さすがに土地国有制は日の目を見ませんでしたが、今回ついに、あまりにも強すぎて、利用の制限になっている私有権にワクをはめました。89年に成立した土地基本法は
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ノンリコースローンのJPモルガン
「利用」を基本に据えた不動産の再生には、融資形態の改革が欠かせなかった。その先鞭をつけたのは、JPモルガン証券の不動産ファイナンスの責任者だった。責任者は1990年にマッキンゼー・アンドーカンパニーからJPモルガンに入った。前年に三菱地所がニューヨークのロックフェラーセンターを買収するなど、目本の海外不動産投資の全盛期だった。日本の顧客の対米不動産投資の手伝いをするため、本社の不動産投資銀行部門に
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民間に任せておけばよい
今までやってきた中高層のアパートよりも生活水準の高い人が入る一戸建てやタウンハウスの団地における住宅供給は、政府や公団が税金を使ってやる必要はなく、民間に任せておけばよいのである。公団のアパートが狭くかつ遠くていやな人は、政府に頼って税金を使い政府を圧迫することはなく、その分だけ税金を安くしてもらって、自分で家を作り、自分で直接建築業者に払えばよい。ただ、土地が買えないから自分で家を建てられないの
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傾向は今後ますます強まる
朝日のフロア生産量は月産一万八〇〇〇坪（推定）だから、九四〇〇坪は積水向けというわけである。このほかでは、旭化成は永大産業の牙城だし、殖産住宅はユアサ建材工業、日本電建は、東南産業とのつながりが、それぞれに強い。直需に弱い（売上げの約三〇％）といわれている段谷産業にしても、大成建設、ミサワホーム、ニッセキハウスの複数社に納材している。以上はほんの一例であるが、こうした傾向は今後どうなるのか。『八九
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購入予定価格を下げなければ買えない
現在マイホームを探しているDさん。4000万円の一戸建て購入を考えているが、毎月のように住宅ローン金利が上がるので、このままでは購入予算を下げなければならなくなりそうと焦っている。専門書などを読むと、この先の住宅価格は上がりそうだし、「金利が1％上がれば、返済額が1割以上アップする」とも書いてある。何とか早く決めないと買えなくなりそうだし、かといって、あまり買い急ぐと選択を間違いそうな不安もあるし
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建築家が設計ミスで訴えられた
もうずいぶん前のことだが、私の知人の建築家が設計ミスで訴えられたことがある。彼が設計した住宅で大事故が起きたためだった。その家では、２階へ続く階段の踊り場が総ラス張りになっていた。広い庭に面しているから、明るく開放的で、とても気持ちのいい階段だった。じつを言えば、この設計は建て主の希望でもあった。「階段は明るいほうがいい。せっかく庭に面しているのだから、庭が見えるほうがいい。庭に向かって降りていけ
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自己使用が原則、グアムの不動産
ハワイと並んで日本人には手軽で「身近な外国」になっているグアムだが、不動産法によって非居住者は土地を取得できないことになっている。だから、外国人が購入できるのは建物だけ。住宅は一家族につき一戸という制限があり、それも自己使用が原則となっている。現地法人をつくれば二戸以上取得することもできるが、利回りがあまり高くないのでメリッ卜は少ない。したがってグアムの不動産投資は、セカンドハウスとして利用しなが
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構造、設備、意匠のバランスガ大事
阪神大震災が起こってみて、その被害の大きさに驚くと共に、建築設計に携わる者として、この経験を今後の設計に活かしていかなければと厳粛な気持ちになります。さて、建築の設計は大きく分けて、構造（柱や梁の位置や大きさを計算し設計する）、設備（電気・ガス・水道・換気の管やダクトの太さ・配管を設計する）、意匠（建物の配置、住戸内の間取り、外観のデザイン）の各専門分野になっています。結論から言えば、この三者の連
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イメージチェンジの仕上げのテクニック
増・改築の工事では、必ず新旧のジョイント（接合）部分ができます。また、構造上どうしても取ることができず部屋の中に残ってしまった柱や璧、補強のために入れられた梁ができたりすることもあるでしょう。これらを生かして上手にイメージチェンジする工夫が増・改築には必要です。まず、後の補修のことを考えて、あらかじめ鋸目を入れておいたり、枠や仕上げの目地などを境にして壊すときれいに仕上げられます。同じ材料を使って
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自分と相性がいい業者を選ぶ
とても大事なポイントですが、とにかく、マンツーマンで家作りをしていくので、建築士でも工務店でもハウスメーカーの営業マンでも、「自分と相性がいいかどうか」が、非常に重要です。だって、たとえば「1い打ち合わせの合間に雑談ひとつできない」とか、自分のプランを押し付けようとする相手と何回も会うのは苦痛でしょう？結果、おっくうになって適当になっちゃって、というパターンはよくあります。その時期、建て主は家のこ
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風水で間取りを選びました
子供が小学生になる前に分譲マンションの購入を検討するようになりました。しかし、夫の仕事がうまくいかなくなってきて、母親の他界、と不幸が重なり続けたのでマンションの購入を諦めかけた時、なんとはなしに風水が気になって調べてみたのです。そうしたら、引っ越して2年になる今の家は風水的にあまりいい間取りではなく、思い切って状況を打破すべく分譲マンションを購入することにしました。ローンを抱えるのは不安ではあり
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不動産売買の価格を左右するもの
不動産売買の基準となる土地の価格を左右するものに「路線価」があります。土地の価格と言うものは基本的に時価で計算されるものですが、土地自体は場所を移すことはありませんから、その価格を左右するものと言えばそれは『周りの環境』ということになります。そこで、価格を計算するための指標として国が定めるのが、周りの環境が大きく反映される「路線価」＝『公的な道路の値段』です。路線価はその地域の地価水準を代表する標
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公開審査への対応
証券会社の審査には大きく２つに分かれます。、店頭上場申請に向けた審査店頭上場の場合のみ行われる審査です。社内管理体制の整備状況をチェックすることが主眼です。、公開時公募売出の承認審査会社が上場承認された後の作業です。公開時の公募売出やその後のを行うに当たり、会社情報が投資家に対し、適切に開示されているかをチェックすることが主眼です。公開時公M&A募売出株式の引受株式の引受は、２〜３社の幹事証券会社
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完成された穏やかで正統派の住宅街
荻窪は、ＪＲ中央線、地下鉄丸ノ内線、青梅街道、環状８号線が交差する好立地なポジションにある。そこから西荻窪にかけては整然と開発された住宅地が形成されているが、ほかの中央線沿線と同じく明治以前は田園地帯であった。地名は善福寺川沿いの窪地に荻が群生していたことに由来する。荻窪駅の開業は明治２４（１８９１）年。戦前から地主、医者、企業経営者、職業軍人、文化人などの大邸宅が数多くあり、高級住宅街としても有
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コンクリートをつくる
コンクリートをつくる際に、乾燥による収縮を低減したり、凍結による融解を抑制したりする効果がある特殊な材料（グリコールエーテル誘導体）を混和させることで、かぶり厚四センチ、水セメント比五〇％以下とすれば五百年以上の寿命が確保できるという。ただ、実際にそれを実現するとなると膨大な手間とコストが必要だ。それよりも現実としていま切実に求められているのは、実際に分譲されているマンションをこの理想にどれだけ近
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現場地縄張り
分譲地等では稀にあるようですが、建設場所の間違いです。この間違いをなくする方法は、建て主立会いで地縄張りをすることです。そうする事でその間違いをなくするばかりでなく、担当者は建て主との人間関係を深める機会にもなります。また、失礼ながら建て主が地縄張りの手元にもなって貰えます。ぜひ建て主の立会いを頼みましょう。せっかくですから、建て主が設計のどの部分が気に入って、どの部分が気になるのかを聞くと良いで
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誠実な不動産業者を見つけよう
不動産について、知らないよりは知っているに越したことはないが、トラブルが起きたあとで知ったのでは遅い。買う前に知識がなければ意味はないのである。この人にかぎらず、マイホームは千万円単位の買い物であるにもかかわらず、多くの人はあまりにも安直に買ってしまっている。それなりの知識がなければ、トラブルに巻き込まれ、大金を損するのも当然といえる。マンションを申し込んでも、その後キャンセルすれば申込金はあきら
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式年遷宮はなぜ二十年なのか
なぜ二十年なのか、様々な諸説がある。人の平均寿命が四十〜五十年の時代においては、技術の伝承は二十年が限界だったともいわれている。しかし、伊勢神宮の歴史のなかでは、必ずしも原則どおりに遷宮が守られてきたわけではない。室町時代から戦国時代にかけて八十年と百二十三年といった二度の長い期間建て替えができなかった時代もある。式年遷宮のときには、建物だけでなく装束や宝物などすべてのものが新しくつくり替えられる
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マンション価格が高いか、安いかは「長い時間軸」で判断すべき
住宅というのは、いったいいつ買えば一番お得なのか。住宅価格について考える際、大前提として知っておいてほしいことがあります。「住宅価格が急上昇した2007年や2008年前半のマンション価格も、長期的なトレントで把握すると決して高くはない」という事実です。意外に思われるかもしれません。なにしろ「はじめに」でも紹介したとおり、2003〜2004年の分譲マンションの平均価格と、2007〜2008年前半のそ
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建物がボロボロでは、いくら何でも哀れ
たとえ震災がなくても、歳月を重ねていけば、マンションにもいろいろと問題が出てくる。外壁のヒビ割れや屋上防水の劣化、給排水管の老化、階段などの鉄部のサビ……等々でこれらを放置すれば、建物の老朽化は急速に進む。一般に築十年を超えるとマンションの資産価値は下がり始め、三十年で限りなくゼロに近づく。日本の税法上、マンションの法定耐用年数は六十年とされるが、現実には三十年もたてば、躯体（建物の基本構造部）そ
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最近の賃貸アパートって
最近の賃貸アパートはすごいと感じる出来事がありました。結婚した友人から、遊びにおいでよというお誘いを受けました。新婚さんの新居は2階建ての賃貸アパートで、赤やグリーンの屋根に、木製のドアという、とても可愛らしい外観。彼女たちの部屋は2階なのですが、玄関は1階にあり、部屋に入ってから階段を上がり住居部分へ移動するという設計が私は初めてで、とても驚きました。それまで持っていたイメージ、雨の日、ぬれた傘
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貸事務所契約の必要書類等
通常、貸事務所を借りる時は決算書が必要となります。これは事務所を借りた後できちんと支払ってもらえるかを判断するための材料となるからです。一方、契約を結ぶ際、相手方に決算書を要求して、きちんとした取引をしてくれるかどうかも判断できるのです。事務所を借りる時には印鑑証明書と実印が必要になります。個人の場合は住民票、会社の場合は商業登記簿膳本を提出します。会社の印鑑証明書は法務局でとります。連帯保証人も
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住宅情報の楽しみと夢
スーパーマーケットや、駅のラックに置いてある住宅情報には楽しい情報がたくさん詰まっています。自分と関係がなさそうな地域であっても、また逆によく知っている地域であっても住むことを想像しながら真剣に呼んでしまいます。この部屋だとリビングにはちょっと狭いかなと思ったり、台所から洗面所への動線がいいから家事が進む家だなと思ったりします。限られた情報からふくらんで行く夢には、将来につながっていく気持ちが込め
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阪神淡路大震災によって多くのマンションが倒壊
試料は、白華現象がいちじるしい地上部分と地下部分から採取した。M棟のコンクリートでは、地下部分の強度が二五四Ｋｇ／mだったのにたいして、炭酸化による変質が基礎断面の二五％に達していた地上部分の強度は一六四Ｋｇ／mであって、ほとんど変質していない地下部分にたいする強度低下は三五％に達していた。一方、S棟では、地下部分の強度が一九八Ｋｇ／mだったのにたいして、炭酸化によるコンクリートの変質が基礎断面の
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貸付競争の結末
超エリートがうようよいる金融機関が、どうしてバブル期にあんなにおかしな行動に走ってしまったのか。金融機関は預金残高で銀行の大小が比較される。しかし、残高がいかに多くても、それを貸し付けて運用し、利息を稼がなければ利益は生まれない。ただ、金詰まりの時期には借入希望者も多く、預金残高の増加はそのまま融資残高と利益の増加に結びついた。戦後、金融機関はつねに金融逼迫の状況下にあり、あまり競争を経験したこと
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「含み」の実現・「連用収益」の成長を実現させた投資ファンド
ファンドの最終出口といわれる物件売却の際、収益還元法で考える買い手に対して、利回り＝分子の部分が貸料の回復により増加し、今後さらに賃料は上昇するかもしれないという曖昧な期待感を抱かせました。この数字にさらにプレミアムを付けることに成功し、また土地の値段が安定化し、今後は上昇するのではないかとの期待感を生んでいきました。分母の土地価格が上昇しても、結果である利回りは高いままであり、買い手には魅力的に
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最初から一戸建てでもおかしくない
初めてのマイホームは、マンションでなければならない、一戸建てでなければならない、というものではない。もちろん、資産価値では一戸建てが断然勝るが、その時の生活や仕事の都合で、郊外に一戸建てでも、都市部にマンションを買って住んでもいいし、老後は暖かい別荘地に住居を移しても構わないわけだ。たとえば同じ年齢で、同じ仕事に就いていても、住まいに関する考え方は、全く同じであるはずがない。かつて、日本は隣の人が
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親子間の使用貸借なら土地の使用権の価値はゼロ
親の土地に子供が家を建てる場合があります。まったくの他人に土地を貸して家を建てさせるときは、権利金、地代をしっかり計算して受け取るのが通常です。そして受け取ったものに対して税金がかかってきます。ところが親子の間では、権利金も地代も取らずに貸すことがあるわけですから、この場合、税金はどうなるかという心配をされるのももっともなことです。この心配を解決してくれるのが使用貸借という制度なのです。使用貸借と
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風呂なしアパートから１億円の豪邸に住めた秘密
私が、結婚して最初に住んだのは、京王線の幡ケ谷から５分ほどの６畳一間でトイレ・台所付き・フロ無し、というものでした。それでも、当時の安月給では自分の給与の半分にもなってしまい、女房の給与の応援なしには暮らせなかったのです。昭和４５年のことです。その私は、現在、田園都市線の青葉台の徒歩圏内に、１億円以上の一戸建てを持つまでになりました。もちろん、念願の注文住宅です。なぜ、そのようなことができたのか、
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普通の日の条件にピッタリあうことが大事
「だけど雨の日はどうするの？バスのあるほうがお父さんは便利じゃないの、大雨や雪の日に20分も歩けないでしょ」こういわれるなら、「大雨の日は遅刻してもしょうがないし、雪の日は休めばいいと割り切ればいいじゃないですか」と私ならば答えます。なにしろ１年のうちで圧倒的に多いのは、晴れか曇りの日なわけですから。よく、そういう最悪の事態を考えて家探しをする人がいるのですが、それではダメで、むしろ普通の日の条件
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固定資産税は一月一日の所有者に課税される
固定資産税とは、土地や建物を所有していることに課せられる税金（市町村税）であり、一月一日の所有者にたいして課税されることになっている。したがって、Aさんがこれまで住んでいた住宅をBさんに売却、たとえば年内の七月一日に引渡し（所有権移転登記）をしたとすると、その年一年間の固定資産税は、一月一日の所有者であるAさんに課税され、年の途中から所有者となったBさんには課税されないことになっている。Aさんにと
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ラーメン構造って？
あばら筋・背筋を配し、コンクリートで固めたものを柱、梁とし、剛な骨組みをつくり、これに自重、積載荷重、地震力などの荷重を負担させる構造。柱、梁の材質が木か鉄骨かコンクリートかの違いだけで、在来軸組み、重量鉄骨造と基本的な造りは同じである。長所としては、柱と梁がメイン構造で、現場での施工のため、設計の自由度が高い。耐火性、耐久性に優れる。外部からの音や上下階の防音性能が他の工法に比べ数段高い。外壁に
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気持ちを楽にして見学することができる
玄関の状態、使用している内装材、窓、冷暖房の仕方を見るだけで、これだけのことがわかってしまいます。「なんだ。簡単じゃないか」。そういえるあなたは、住宅についてしっかりした視点や基準をお持ちなのだと思います。そうであるなら、いやな営業マン（一生懸命仕事をしている営業マンの方々ごめんなさい）と無駄な時間を費やす必要はありません。住宅展示場のかきいれどきである日曜祭日を避けて、平日に自分が確認したいこと
気持ちを楽にして見学することができる... の続きを読む