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容積率の重大な落とし穴
重大な落とし穴が隠されている。見直しのたびに全国各地で繰り返される悲劇なのだが、陳情書に署名した多くの人々はあてがはずれるのである。件数でいえばもっとも多い一専から二専への変更を例にして検証してみよう。変更にともない、容積率も一五〇％から二〇〇％に緩和されたとしよう。陳情書に署名したときには、二専になれば絶対的な高さ制限はなくなるし、いまの二階を四、五階に改築できると夢をふくらませていた人たちのなかには失望する人も出てくる。
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絶対的な高さ制限はなくなっても、住居系の用途地域には第一種から三種までの高度制限がある。たとえば、幅十メートルの道路に面しているという有利な場所にある八十平方メートルの商店や住宅では、もし第二種高度制限がかかっていれば、実際に建てられるのは中途半端な三階建てにすぎない。せっかく二〇〇％を手にしても使えないのが現実だ。では同じ地域でどれくらいの敷地があれば変更後の容積率二〇〇％を全部使いきることができるのだろうか。現実には敷地の様々な条件が違うのでいちがいにはいえないが、この例だと三百平方メートルの敷地が必要という答えが出てくる。しかも、この二つの例は、前面が道路で斜線規制が緩い敷地を想定している。ましてや裏の細い道に面している所では、二〇〇％を使いきれない可能性が高い。